物业服务合同纠纷案件之物业使用人的有效抗辩

大家上午好!

我是湖南君信律师事务所专职律师郭俊杰。今天，我要谈的话题是物业服务合同纠纷案件之物业使用人的有效抗辩。

随着我国城镇化快速推进，小区的数量与日俱增。我们每个人都有自己的工作，不可能每个住户都出面来管理和服务小区，在这种情况下，物业服务公司应运而生。物业服务公司是以营利为目的的，他们提供了服务，接受服务的对象就应向该公司支付物业服务费。开发商或业主委员会和物业服务公司所签订的物业服务合同载明了物业费的标准和支付方式、双方的权利义务、违约责任、争议解决等条款。在履行物业服务合同期间，物业服务公司和物业使用人之间出现纠纷和矛盾在所 难免，如果这些纠纷和矛盾协商或调解不好，物业服务公司就会诉诸法院，法院根据双方的证据以及事实和理由作出判决。

那么，物业使用人在物业服务合同纠纷案件审理中如何进行有效抗辩呢？

我首先来讲一个案例。2018年10月20日，甲物业公司起诉张三，要求法院判令张三向甲物业公司支付物业管理费5568元和违约金500元。在举证期间，张三向法院提供了甲物业公司和开发商之间的物业服务合同纠纷一案的一、二审民事判决书，拟证明甲物业公司在提供物业服务过程中在小区日常清扫、消防设备维护、小区保安服务、公共设施维护和保养、车辆管理等方面存在较大问题。经法院调解，甲物业公司和张三达成了张三交纳4600元的协议。在后来，该法院在处理甲物业公司与其他物业使用人的类似物业服务合同纠纷中均考虑了甲物业公司的上述过错，判决物业使用人按照合同约定标准的85%向甲物业服务公司支付物业服务费。

在实践中，有些物业使用人提出物业服务合同系由业委会而非本人和物业公司所签订、在交房后本人尚未入住、本人房屋外墙渗水而开发商未在保修期内维修、邻居违章搭建行为影响本人采光、本人晾在阳台外的衣服不见了等理由进行抗辩，但因缺乏法律依据，法院一般不予采纳。