非独家委托出售，买方“跳单”也不构成违约

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我是湖南君信律师事务所专职律师郭俊杰。今天，我要谈的话题是非独家委托出售，买方“跳单”也不构成违约。

有这样一个案例：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，某房地产经纪有限公司带陶甲看了该房屋；11月23日，某房产顾问公司带陶甲之妻看了该房屋；11月27日，中原公司带陶甲看了该房屋，并于同日与陶甲签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶甲在验看过该房地产后六个月内，陶甲或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶甲有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶甲应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶甲与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶甲向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。中原公司以陶甲“跳单”为由一纸将其诉至法院。

法院生效裁判认为：中原公司与陶甲签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶甲及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶甲并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

2011年12月20日，最高人民法院将该案作为了第一批指导性案例之一。2020年7月27日，《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第九条明确规定了“检索到的类案为指导性案例的，人民法院应当参照作出裁判，但与新的法律、行政法规、司法解释相冲突或者为新的指导性案例所取代的除外”。经查证，迄今为止，本指导案例仍有效。

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